Fórmula utilizada
Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente por años × tipo de gravamen
Método real: (precio de venta − precio de compra) × (valor del suelo / valor catastral total) × tipo
Se paga el menor de los dos.
Calculadora de plusvalía municipal
Calcula la plusvalía municipal por los dos métodos y descubre cuál te sale más barato.
Plusvalía a pagar (método más favorable)
1080,00 €
Te conviene el método objetivo
Método objetivo
1080,00 €
Base: 3600,00 € (coeficiente 0,09)
Método real
7200,00 €
Base: 24.000,00 € (40 % de suelo)
Ejemplo práctico
Suelo catastral de 40.000 €, 12 años (coeficiente 0,09) y tipo del 30 %: método objetivo 1.080 €. Con una ganancia de 60.000 € y un 40 % de suelo, el método real da 7.200 €: conviene el objetivo, 1.080 €.
Casos de uso
- Estimar el coste fiscal antes de vender una vivienda.
- Calcular la plusvalía de una herencia o donación.
- Comprobar cuál de los dos métodos de cálculo te sale más barato.
Preguntas frecuentes
＋¿Qué es la plusvalía municipal?
Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) que se paga al ayuntamiento al vender, heredar o donar un inmueble.
＋¿Qué método me conviene?
Puedes elegir el que resulte más bajo: el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente) o el real (ganancia efectiva por la proporción del suelo).
＋¿Y si vendo con pérdidas?
Si no hay incremento de valor no se paga el impuesto, pero debes declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
＋¿Quién paga la plusvalía?
En las compraventas la paga quien vende; en herencias y donaciones, quien recibe el inmueble.
＋¿Cuál es el tipo de gravamen?
Lo fija cada ayuntamiento y no puede superar el 30 %. Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
Tras la reforma del impuesto, el contribuyente puede elegir entre dos sistemas de cálculo y aplicar el que resulte más favorable. El método objetivo parte del valor catastral del suelo (no del valor total del inmueble) multiplicado por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la adquisición. El método real toma la ganancia efectivamente obtenida y le aplica el porcentaje que representa el suelo dentro del valor catastral.
Dónde encontrar el valor del suelo
Aparece desglosado en el recibo del IBI y en la consulta descriptiva y gráfica del Catastro. Los coeficientes y el tipo de gravamen los actualiza cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, así que este resultado es una estimación orientativa.